舊樓加裝電梯，廣州正在“加速度”……
發布日期：2021-09-02 16:15 瀏覽次數：2273
在舊樓加裝電梯的問題上，廣州做了大量探索工作，積累了不少經驗。2016年8月11日，廣州市印發了《廣州市既有住宅增設電梯辦法》(下稱《辦法》)，并于同年印發《廣州市既有住宅增設電梯技術規程》，首次提出各樓層分攤費用的參考比例；2019年，廣州印發《加快推進廣州市老舊小區住宅加裝電梯三年行動方案（2019~2021年）》，提出要研究推廣老舊小區住宅成片連片加裝電梯工作。截止2021年6月底，廣州市累計完成加裝電梯規劃審批11233臺，惠及逾100萬居民，全市的審批電梯總數和建成電梯總數居全國各大城市首位。
記者梳理發現，在加裝電梯方面，廣州已有過多類嘗試：從政策上看，荔灣區成立了舊樓加裝電梯服務中心著力解決審批難問題；從效率上看，廣州市規劃和自然資源局不斷出“實招硬招”，個案上最快可實現5個工作日內核發建設工程規劃許可證，成片連片加裝新模式審批效率更是提高數十倍；從管理上看，越秀區在全國率先推出了“電梯托管管家”服務，解決電梯日常管理維護難題；從技術上看，海珠區首創了“不落地電梯”模式，解決商住兩用綜合體大樓的高層居民用電梯需求…… “最想要裝電梯的是高層住戶，通常他們也是整個過程中的‘跑腿方’；相對而言，中層住戶的意愿沒那么強烈，如果家中有老人，或是等待房屋升值轉賣的年輕人，就比較傾向于裝；但三樓以下住戶基本上都沒意愿裝電梯，其中持反對意見最多的就是一樓，不僅是因為擔心采光、通風問題，還會擔心噪音、隱私等問題。”一位社區工作人員告訴記者。加裝電梯的老舊小區大多建設于20世紀八九十年代，大多數是六層、七層高，有的則是九層高。樓層越多，那么加裝電梯過程中的協商成本也更高。為了解決這一問題，2016年，廣州出臺了《廣州市既有住宅增設電梯辦法》，同年印發《廣州市既有住宅增設電梯技術規程》，率先設置“雙三分之二同意比例”，并同時規定資金分攤參考比例，既可以適用加裝電梯資金分攤，還適用于維護費用等涉及到資金的分攤。 “但是在實際操作中，這個協商的過程依然是變化的。比如有三樓的住戶一開始想加入加裝電梯，但是在得知分攤金額之后又提出質疑，這就會導致分攤的金額需要重新分配，也會影響鄰里之間的和諧；再比如，有的高層住戶擔心低層不同意甚至阻撓加裝電梯，私下聯系簽名，不主動向低層業主公布討論加裝電梯方案，自然就會遭到低層的投訴。”該社區工作人員表示，這些也是加裝電梯過程中最常見的民事糾紛。 而在電梯建設的過程中，除住戶之間，電梯建設方與住戶之間、電梯承包方與第三方外包建設方之間，甚至是社區街道與住戶之間也均會存在糾紛。對于這些，荔灣區司法局深有感觸。 此前，荔灣區司法局在全市率先成立沖口司法所和彩虹司法所舊樓宇加裝電梯人民調解工作室，自2018年以來，全區共成功調解超過500棟舊樓加裝電梯糾紛。這些糾紛中也不乏會涌現一些新問題。2019年，該局就曾接收一個案例，電梯施工方在施工進行一半后突然提出向業主臨時加價，原因是使用了另一個品牌的電梯，單價成本更高。 記者了解，像這種電梯公司“臨時加錢”的做法很普遍，這類情況通常是由于居民簽協議時沒有考慮周到。司法所工作人員告訴記者：“面對這種情況，我們的調解方案也只能是雙方各退一步，讓業主在原有的基礎上多支付電梯15,000元，把電梯建好再交付給居民使用。” 除此之外，記者從業內人士中了解到還有一些市場因素。2020年以來由于原材料鋼材持續上漲，電梯價格也不斷漲價，部分電梯公司甚至出現資金鏈斷裂的情況，不得不延期施工，導致住戶與電梯公司之間也“投訴”不斷。記者走訪某小區時了解到，目前在該小區內的電梯公司就有十多家，某棟正在加裝電梯的住戶告訴記者，原本定于今年7月初交付的電梯，目前進度只完成了不到80%，詢問施工人員，對方則告訴住戶，他們也屬于第三方外包公司，對于何時能夠完工無法預料。 記者梳理發現，類似的“延期”或“停工”并非個例。一位社區工作人員告訴記者，老舊小區加裝電梯作為一個總包工程，涉及的“分包”不僅包括電梯，還有第三方設計公司、鋼結構設計制造方以及各類的相關施工方，而承接加裝電梯的往往都是一些當地的中小型電梯公司。一旦遇到市場波動的情況，就容易造成壓力過大。 在加裝電梯提速方面，廣州一直未曾停止探索的步伐，其中最有成效的便是在《加快推進廣州市老舊小區住宅加裝電梯三年行動方案（2019-2021年）》的工作目標中提出的“研究推廣老舊小區住宅成片連片加裝電梯工作”，推動形成成片連片電梯加裝示范效應。 “連片加裝”，通俗而言就是由街道將某一個小區全部“打包”，向廣州市規劃和自然資源局各區分局報備，隨后由各區分局牽頭，與電梯公司進行“集體商談、設計、連片加裝”。這一模式的優勢在于：審批上效率更高，改“一梯一申請”為“集中審批、分層管理”；經濟上，由于規模效應，可與設計院、電梯公司合作，從而為業主節省設計、運營或管理費用。 而在在“啃硬骨頭”方面，廣州市也正在探索新的方法，針對“特殊個案”，由市規劃和自然資源局、街道、居委會等多方聯動，嘗試“化不可能為可能”。 住在海珠區厚德路86號大院的黎叔，終于要迎來他期盼許久的“電梯出行”生活。近日，海珠區首個“成片加裝電梯”方案終于審批完成，而第一波享受到這個福利的便是海珠區厚德路86號大院的住戶。 所謂“成片連片加裝電梯”，即為統一規劃，統一申請，統一批復。據了解，廣州市規劃和自然資源局海珠區分局此前已聯合住建、市場監管等部門和各街道成立了老舊小區住宅加裝電梯工作領導小組，制定《加快推進海珠區老舊小區住宅加裝電梯三年行動方案》，一直助力加裝電梯提速。自2016年以來，該區核發加裝電梯規劃許可證1726宗，年均增速達712%，2020年更是達到了625宗，位列全市第一。此次厚德路86號大院將成片鋪設13臺電梯。 將原來“一棟一棟”加裝電梯變成了“一片一片”加裝電梯，從目前來看，“成片加裝電梯”無疑是一個快速提效的辦法。那適用于該模式的小區要具備哪些條件？是否小區內每一棟樓都可以通過“連片加裝”解決電梯問題？記者也就此咨詢了廣州市規劃和自然資源局海珠區分局。 據海珠區分局工作人員介紹，進行“成片加裝電梯”的方案實施，需要各方的配合：首先需要街道進行篩選和上報；其次必須要先經過實地調研，梳理用地情況，由專家現場勘測確認是否能夠加裝和符合加裝等一系列方案，包括規劃設計、電梯形狀、電梯周圍景觀以及是否周圍公共設施需要調整等因素，最終才能確定是否可以納入到成片規劃中。 以厚德路86號大院為例，該社區作為一個老舊單位宿舍樓，記者前去踩點時發現，該小區位于海珠區工業大道上，樓宇與車行道之間均有緩沖區域和綠化帶，加裝電梯對于道路的影響較小。目前，該小區僅有前場地內一棟建筑完成了電梯加裝，另外還有13棟還未加裝；“一方面是因為協調不暢或者前期工作投入太大，加上住戶年齡普遍較大，缺乏一個牽頭人；另一方面則有經濟上的考量，大家對于修建電梯的費用還處于觀望狀態。”海珠區分局工作人員告訴記者：“而成片加裝電梯正好可以解決這方面的難題，通過街道和各部門聯動，我們給業主們深化電梯加裝方案，征詢業主意見，同意比例達到《民法典》第278條相關要求后即可進入備案和實施環節，不僅可以減少業主們的前期工作，每一棟還可以為他們節省3萬元左右的設計方案費用。” 而在最終的方案中，未來厚德路86號大院將對這批電梯采用兩種加裝方案；區別于已加裝電梯的樓棟采用米白色外墻磚的風格，方案中則計劃采用實墻面（水刷石、鋼花）和鋼玻璃結構兩種更為美觀、協調的設計。“成片加裝不僅便于提速，同時對于小區整體的景觀都有美化的作用。”
市民不可完全依賴“政府主導”
但事實上，并非每一個小區、每一棟樓都可以成功被納入“連片加裝”的范圍。目前,全市累計完成近77個小區的成片連片規劃方案編制，成片聯合審查電梯加裝近1100臺，開工建設近300臺，取得了很好成效。“但這些小區大多是基礎條件相對較好、且電梯加裝率尚且不高的老舊小區。”此外，記者查詢有關資料發現，在厚德路86號大院尚未建成的13棟電梯中，也依舊有兩棟樓由于涉及用地紅線或容易造成遮擋等原因，需要進行個案申報，“那么在這個過程中，街道如何去引導或者疏導，就成為了一個重點”。 “所以加裝電梯不是一個純技術活，它更偏向于是一個協商的結果。”在談及成片加裝的規劃過程時，該工作人員感嘆：“首先，街道要主動排查；此外，固然我們可以通過連片的形式解決技術層面的難題，但是如何通過前期的指導和協商來解決后期矛盾，也需要街道做好服務。” “成片加裝電梯”固然可以高效提速，形成良好的氛圍，但是海珠區分局工作人員也坦言，加建電梯過程需要鼓勵街道和居民發揮主觀能動性：“我們在觀察中發現，當業主們主觀能動性強時，他們可以通過協商解決樓道、綠化等問題，從籌建到后續的拆改，花基，路面整治電梯，維護等方面都可以發揮主觀能動性。”而對于一些特殊情況，則需要通過個案來起到“示范作用”。 以逸民里16號、17號為例，在這里坐落著廣州加裝電梯歷史上的首例“不落地電梯”。作為一個“化不可能為可能”的個案，逸民里16號、17號的加裝電梯的成果，既是海珠區分局推進黨史學習教育、落實“我為群眾辦實事”實踐活動的亮點項目，更是多方聯動的證明。 據記者了解，逸民里是一棟老小區，居住在16號、17號的業主60%以上都是六十歲以上老人。從2016年開始，業主們就有加裝電梯的想法，但過程卻并不容易：這里的建筑屬于較為特殊的商住兩用的綜合體大樓，共9層，1、2層為濱江街道辦事處辦公場地，3至9層為住宅，居民上下樓需要先經1至3層的公用樓梯，到3樓平臺再轉換2個建在天井內的單獨樓梯，傳統毗鄰樓梯加裝電梯的方案僅能到達三樓平臺。 “當時做了好幾次方案都不行，我們了解到這種情況都很失望。原本以為加裝電梯是不可能的事情了。想不到他們可以化不可能為可能，讓我們也看到了加裝電梯的希望！”記者走訪逸民里16號、17號時，一位阿婆表示。在市規劃和自然資源局的指導下，海珠區分局會同區政府、濱江街道辦、海城社區居委會、市市場監督管理局、市特種設備檢測研究院、快科電梯公司等多次協商探討，最終提出了3層以上建造“不落地電梯”的設想，從方案、技術上解決了這個難題。 類似的還有江南大道中后街1、2號的住戶，由于特殊原因，1、2號兩棟樓無法各自安裝電梯滿足出行需求，在接到群眾的反映后，海珠區分局積極牽頭出臺方案，設計出滿足兩棟樓所有單元住戶出行需求的方案，送方案上門，解決群眾訴求。目前該方案正在征求意見中，“不過這就需要兩邊業主的共同協調”。作為一名有著18年人民調解調處經驗的基層工作者，從2016年開始，許立便開始長期推動指導所在的沙園地區的電梯加裝工作。沙園街廣重社區在全市推進加裝電梯工作中成績突出，五年來已完成加裝59部電梯，覆蓋率超過80%，惠及6000多名居民。許立日常會騎著自行車前往廣州各個舊小區，觀察和學習各區的加裝電梯情況。“我一直希望加裝電梯的部分前置審批權能夠下放到街道一級，因為基層對本街的情況最為熟悉和了解，如果居民申請加裝電梯先到街道申請，由街道統籌安排后再向規劃部門遞交資料，這樣開展工作會更加科學有效，使加裝電梯工作順利推進的同時又減少和避免矛盾糾紛的發生。”許立說，如若社區可以充當更多角色，發揮主觀能動性，前期的許多矛盾都可以化解在萌芽狀態。 在沙園，由街道牽頭，許立開啟了“加裝電梯第一課”的課程，不僅會向業主們做好加裝電梯的政策和法律法規的宣傳解讀，同時對于加裝電梯過程中如何溝通、電梯公司的選擇、加裝方案的建議，以及電梯建好后如何有效管理等，都進行問答咨詢。 許立表示，電梯加裝是一個普惠的項目，不僅可以對參與到加裝電梯中的住戶起到便利作用，同時也可以通過優化一樓的綠化帶等形式，來惠及未參與到電梯建設當中的低層用戶，從而說服其支持電梯加裝。 “中高層業主普遍有兩個誤區，一是認為低層業主一定是反對加裝電梯的；二是認為低層業主一定會要求補償。但事實并不是全都這樣。”在許立調研過程中，他了解到中低層業主反映最多的需求，第一是知情權，第二是誠意，“因此，如果住戶之間可以改‘背對背溝通’為‘面對面溝通’，就能在最初始的階段解決大部分的溝通難題”。 許立帶著記者走進沙園街廣重社區五街北2號1、2、3門，記者看到，由于低層住戶們的悉心照料，這三棟樓外已是綠樹成蔭，一派生機。繞過一條綠色的通道，便是于去年加裝好的電梯。據許立介紹，原本這三棟樓門口為一個長方形、約180平方的社區活動室，為了騰出電梯位，解決三十多位老人的出行難題，最終街道辦事處經過慎重研究后決定主動配合拆除該活動室。隨后，業主們更是自發提出把樓下的地面整平，同時增加了4個種滿鮮花的花壇，使得整體環境煥然一新。
“審批權前置，讓社區承擔更多作用，不僅可以解決高低層的矛盾糾紛，還可以提前發現問題，解決問題。”例如港海社區7街27號案例，該址樓高7層，一梯兩戶，3樓至7樓共10戶參與加裝電梯，許立卻發現電梯公司推薦業主們選用某品牌的825公斤電梯，“電梯包括450公斤/630公斤/830公斤三種型號，分別可以承載4人/8人/10人，價格自然也不同。從現實角度考慮，選用最大型號的電梯是沒有必要的，并且價格更貴，電梯豎井占用小區通道的位置也會更多。”許立說。 類似的還有廣重社區六北街二號二門的案例，2018年，該棟電梯施工隊私自改變建設方案，從原來的玻璃鋼結構電梯改為混凝土結構電梯，從原來三層半接連廊改為為二層半接連廊，遭到一樓和二樓多名業主的強力反對，糾紛許久未能化解，最終，許立接手處理該案例，讓雙方坐下來多次反復協商，最終才使擱置了半年之久的電梯工程于2019年底完成。 “審批權前置就可以實現精準建梯。”許立說，“精準建梯”除了型號上的“精準”，還包括結構上的“精準”。電梯的類型包括玻璃結構，玻璃鋼結構以及混凝土玻璃結構等不同類型，不同材質的電梯其隔熱效應以及防腐效果也不同，“比如一些朝南向、光照較強的小區，業主就應該使用混凝土玻璃結構，隔熱性會更好，養護起來也更容易。”許立稱，不少樓棟可能在建好電梯后發現“麻煩事”更多了，比如在廣重社區靠近馬路的某一棟，由于其使用的玻璃鋼結構，夏天時電梯內溫度高達60多度，兩年之內碎掉了八塊玻璃，“這是不正常的現象。” 不過，令許立感到高興的是，今年5月1日起，廣州已正式開始施行《廣州市電梯安全管理辦法》，鼓勵電梯生產、使用、維護保養等單位采用人工智能、物聯網等現代科學技術和管理手段，同時推廣托管模式管理加裝電梯，建設電梯事務社區治理機制，“這也就意味著將為老社區的電梯維護帶來新的解決方法。” 由此可見，加裝電梯不是加裝一個簡單的產品，而是一個復雜的社區治理項目，因此，它更強調社區參與，在硬件和技術形成了的情況下，提升“加梯能力”成為一個重點——這既包括提升居民的協商能力、提升居委會成員的協商能力，也包括提高社會機構的復議能力，提升各部門的配合能力等。這種能力不僅影響著加裝電梯的建設過程，更影響著后續的老城區管理。 近年來，隨著舊樓加裝電梯數量增長迅猛，對于那些已經安裝了電梯的社區而言，又面臨著新的問題：老社區物業管理通常較為粗放，在電梯安裝后，電梯日常維護應由誰負責？管理維護費用如何分配？ 現在不少地區開始實行社區微改造，以聚德花園為例，記者留意到，目前該社區的微改造進行了半年，除重新修整花壇、下水道系統、社區微型健身區之外，部分社區樓道內墻面也涂上了白漆。“但我也希望微改造不能止步于美化功能。老舊社區改造面臨的最大瓶頸就是消防問題，我們固然不能用新房子的消防標準來評判老房子，但老房子的消防至少要達到基礎要求。” 如何在加裝電梯的過程中解決好消防、房屋結構安全等問題，從宏觀角度來看，或許正是需要多方聯動，才能“一攬子”做好。
文/廣州日報·新花城記者 程依倫
圖/廣州日報·新花城記者 程依倫
視頻/廣州日報·新花城記者 程依倫
實習生 李苑夢
廣州日報·新花城編輯 蔡凌躍
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